Tanya Jawab Hukum Seputar Jual Beli Rumah/Tanah

Views: 517

Tanya jawab hukum seputar jual beli rumah/tanah kami kutipkan dari detik.com

1.Girik Apakah Itu?
Mungkin masih banyak yang awam tentang surat girik .Girik adalah bukti pembayaran pajak.

2. Tentang Akta Jual Beli (AJB) Apakah itu ?
Akte Jual Beli atau yang sering disebut AJB adalah suatu bentuk bukti adanya peristiwa perdata berupa yaitu transaksi jual beli terhadap suatu benda (semacam kuitansi-red) antara penjual dan pembeli rumah.

3.Antara Girik, AJB dan Sertifikat Hak Milik (SHM) mana yang kuat Dimata hukum?
Tentu dibandingkan antara surat girik, AJB dan SHM adalah yang paling kuat tentu SHM (Sertifikat Hak Milik) karena SHM yang menjadi bukti mutlak seseorang atau badan hukum atas kepemilikan tanah.

4.Bagaimana tingkat keamanan ketika beli tanah dengan bukti girik?
Jika anda akan membeli tanah dengan dasar alas hak tanah tersebut adalah girik, sebaiknya pastikan dahulu girik yang dipegang asli oleh pemilik sebelumnya.

Baca juga:

4 Tujuan dan 8 Alasan Sertifikat Tanah Elektronik Dirilis

4 Kelengkapan Surat Rumah/Tanah Yang Wajib Dimiliki

Selanjutnya anda bisa telusuri di kelurahan/desa bahwa girik yang dimaksud telah tercatat oleh aparat setempat.

Kemudian, anda pastikan juga bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa dengan pihak internal (Ahli waris) atau pihak eksternal (Bank dll), misal dengan bertanya kepada pemilik tanah yang berada diperbatasan tanah yang akan dibeli atau anda dapat berkomunikasi kepada aparat pemerintahan setempat karena merekalah yang paling tahu daerahnya. Hal yang sama juga dapat dilakukan jika alasan haknya berupa Akta Jual Beli/AJB.

5.Antara AJB dan Girik mana yang lebih kuat lebih?
AJB dan Girik bukan merupakan bukti kepemilikan suatu tanah. Jika dipertentangkan keduanya, maka akan terdapat varian peristiwa.

Maka sebaiknya anda pastikan apakah pelaksanaan AJB sudah dilakukan dengan benar dan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Jika tidak atau ada sesuatu yang janggal, maka anda dapat saja membatalkan transaksi tanah yang ber-AJB tersebut.

6. Dapatkah saya menuntut developer perumahan sementara sudah membayar uang panjar tapi proyek rumah belum siap alias mangkrak,?
Langkah Pertama, anda dapat mengajukan pengaduan dengan tuntutan pengembalian down payment kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) sebagai badan yang akan membantu proses alternatif penyelesaian sengketa (mediasi, konsiliasi dan arbitrase) antara konsumen dengan pelaku usaha, yang putusannya bersifat final dan mengikat, serta nantinya bisa dimintakan penetapan eksekusi oleh BPSK kepada pengadilan negeri.

Langkah Kedua, apabila para konsumen ingin mengajukan gugatan langsung kepada pengadilan, maka dapat diajukan gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum ke pengadilan negeri di wilayah hukum tempat kedudukan developer itu berada, dalam rangka menuntut pembatalan PPJB, serta menuntut ganti rugi dari developer.

Langkah Ketiga, apabila penyelesaiannya ingin dilakukan secara bersama-sama dengan konsumen (pembeli) lainnya (collective settlement), para pembeli tersebut seyogyanya telah memenuhi syarat sebagai dua atau lebih kreditor, dalam mengajukan permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) atau Kepailitan sesuai UU No.37/2004 terhadap developer sebagai debitor, melalui Pengadilan Niaga di tempat kedudukan Developer berada.

7. Apakah Dapat saya menuntut developer disebabkan Sertifikat rumah bermasalah sehingga gagal akad, ?
Dalam hal , konsumen sudah melakukan down payment dan administrasi lain. Ternyata, sertifikat rumah bermasalah dari pihak developer karena sedang dipecah sehingga bank tidak bisa memberikan fasilitas kredit. Berikut jawabannya:

Pertama, Pilih cara damai dengan cara meminta pemerintahganti unit rumah yang anda pesan dengan unit lain yang sudah siap sertifikatnya, sehingga tidak menimbulkan perselisihan hukum;

Kedua, jika konsumen tidak kooperatif untuk membeli unit yang anda inginkan, maka anda perlu memastikan kebenaran fakta dan bukti, mengenai sudah adanya sertifikat induk dari developer dan adanya fakta dan bukti pengurusan pemecahan sertifikat pada kantor pertanahan setempat mengenai bidang tanah yang anda pesan dari developer. Selain itu, pastikan pula unit rumahnya telah mulai dibangun/ selesai dibangun. Apabila anda telah mendapatkan kebenaran fakta tersebut, maka saudara dapat menunggu prosesnya sampai dengan tenggat waktu yang dijanjikan oleh developer berakhir;

Ketiga, apabila tidak terdapat kepastian penyelesaian dan jangka waktu yang dijanjikan sudah lewat, maka saudara dapat mengajukan somasi/peringatan mengenai pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah anda keluarkan kepada developer dengan memberikan jangka waktu penyelesaian sesuai dengan toleransi waktu yang dapat anda berikan;

Keempat, jika toleransi waktu yang diberikan telah berakhir dan developer tidak kunjung merespons permintaan saudara dalam hal pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan, maka saudara dapat mengajukan persoalan ini kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) untuk membantu mendapatkan pengembalian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan;

Kelima, konsumen dapat langsung mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri di tempat kedudukan developer berada mengenai wanprestasi (Pasal 1243 KUHPerdata) atau perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata) dengan menuntut ganti kerugian uang muka dan biaya-biaya yang telah dikeluarkan sehubungan dengan adanya ingkar janji atau pelanggaran hukum yang dilakukan oleh developer;

Keenam, hanya apabila dirasakan bahwa developer sama sekali tidak mengusahakan adanya penerbitan sertifikat; janji penerbitan sertifikat yang terlampau lama tidak terealisasi; penjualan bidang tanah milik orang lain/ sengketa, maka anda dapat pula melaporkan kepada Polri mengenai adanya dugaan rangkaian tindak pidana yang dilakukan oleh developer, yakni penipuan dan/atau penggelapan (Pasal 378 dan/atau Pasal 372 KUHP) atau Pasal 62 UU No. 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen tentang pelanggaran Pasal 8 Ayat (1) Huruf (f) UU No.8/1999 atau Pasal 151 UU No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman tentang Pelanggaran Pasal 134 UU No.1/2011.

Demikian Tanya Jawab Hukum seputar transaksi jual beli rumah/tanah semoga bermanfaat!